Za profesionalce

Najemna razmerja za najem gostinskih obratov v času covid-19

05 / 2020

Kljub dejstvu, da smo že zakorakali v toplejši del leta in je pomlad prinesla obilo lepih in sončnih dni, ki bi jih v normalnih razmerah številni izkoristili za kavico in sladoled v mestu ali za druženje ob dobrem kosilu v restavraciji, so gostinski obrati vse od sredine marca do drugega tedna maja samevali. S sprejetjem Odloka o začasni prepovedi ponujanja in prodajanja blaga in storitev potrošnikom v RS, ki je pričel veljati 16. marca 2020, so morali namreč vsi ponudniki blaga in storitev (razen določenih izjem) zapreti vrata, s tem pa so čez noč ostali brez prihodkov. 

Sprejeti ukrepi so močno prizadeli tudi gostinsko dejavnost, saj so morali gostinci svoje gostinske obrate zapreti in jim je tako (zgolj nekaterim) edini vir prihodka predstavljala storitev dostavljanja hrane na dom, ki pa zagotovo ne more v celoti nadomestiti izgubljenega prihodka. Ker je prepoved veljala več kot mesec dni in pol, se številni v teh negotovih časih že soočajo s finančnimi težavami. Gostincem na mesečni ravni odhodek od zaslužka predstavljajo predvsem plače zaposlenih, dobava surovin, obratovalni stroški in tudi najemnina za gostinske prostore. Glede na dejstvo, da številni gostinci gostinsko dejavnost opravljajo prav v najetih poslovnih prostorih, se v kratkem prispevku osredotočamo na pravni vidik najemnega razmerja v času izrednih razmer in vam predstavljamo možnosti, ki se jih v danih razmerah lahko poslužite. 

Najemno razmerje je pogodbeno razmerje, v katerega vstopata enakovredni pogodbeni stranki kot najemnik in najemodajalec, ki na podlagi avtonomije volj uredita pogodbeno razmerje v skladu z njunimi interesi in pričakovanji, ob upoštevanju nekaterih kogentnih določil Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju: ZPSPP). 

Če v času trajanja najemne pogodbe pride do nepričakovanih okoliščin, ki ovirajo izpolnitev pogodbe s strani najemnika, ima najemnik na voljo naslednje možnosti:
1) V kolikor že sama najemna pogodba ureja situacijo, ko zaradi višje sile (menimo, da je pod ta pojem zagotovo mogoče uvrstiti tudi epidemijo) najemnik ne more uporabljati prostora in pride do izgube prihodkov, se v prvi vrsti uporabijo določila najemne pogodbe
2) Če najemna pogodba posebnih določil ne vsebuje, je zagotovo najlažja pot, da se najemnik poskuša z najemodajalcem dogovoriti za znižanje najemnine, za odlog plačila najemnine ali za oprostitev plačila najemnine za čas trajanja izrednih razmer v skladu z načelom pogodbene svobode. Ob tem poudarjamo, da je to mogoče zgolj ob izrecnem strinjanju najemodajalca (najemodajalca v dogovor nikakor ni mogoče »prisiliti«), pri čemer svetujemo, da se dogovor sklene v pisni obliki kot aneks k najemni pogodbi.
3) Če najemodajalec na dogovor ne pristane, je potrebno upoštevati veljavne zakonske določbe in sodno prakso. V takem primeru tako ZPSPP kot tudi Obligacijski zakonik (v nadaljevanju: OZ) izrecno ne vsebujeta določil, v skladu s katerimi bi bilo mogoče že po samem zakonu prenehati s plačevanjem najemnine zaradi izrednih razmer oziroma prisilno zahtevati znižanje najemnine. Najemnik ima na razpolago le razvezo oziroma spremembo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin, če bo izkazal nastanek pogojev iz 112. člena OZ, tj. da so po sklenitvi pogodbe nastale okoliščine, ki otežujejo izpolnitev ene stranke, in bi bilo po splošnem mnenju nepravično ohraniti pogodbo takšno, kakršna je, v veljavi. Ob tem poudarjamo, da je potrebno zahtevek za razvezo pogodbe uveljavljati po sodni poti.
4) Nekatere države članice EU so v luči trenutnih izrednih razmer že sprejele ukrepe, ki urejajo tudi pravne posledice najemnih razmerij, zato obstoji možnost, da bi lahko tudi slovenski zakonodajalec v prihodnje uredil pravne posledice za tovrstne primere, na kar pa bo zaenkrat potrebno še počakati.   

Za morebitna dodatna pojasnila in pravno pomoč pri reševanju sporov iz najemnih razmerij smo vam na voljo.

Piše: odvetnik mag. Primož Krapenc z ekipo, Odvetniška družba Krapenc in odvetniki, www.krapenc.si

Članek je objavljen v reviji Pet zvezdic, številka 5/2020.  Kupi izvod / Letna naročnina

Deli na
04 / 2020
Nove dimenzije kuhinjskega prezračevanja
Eden od naprednih sistemov prezračevanja v profesionalnih kuhinjah, ki se v zadnjih letih uveljavlja tudi pri nas, so prezračevalni stropi. Podjetje Menerga d.o.o., ki letos praznuje 30 let obstoja, jih je še nadgradilo z razvojem celovitega sistema prezračevanja. Ta v kombinaciji s samostojnim čistilnim...
04 / 2020
Uniforme v gostinstvu in hotelirstvu
Bela kuharska uniforma od nekdaj simbolizira čistočo in profesionalizem v kuhinji, belo-črna kombinacija urejenost in strokovnost v strežbi. V gostih uniforma vzbuja zaupanje, med kuharji in natakarji stanovsko pripadnost. Podobno je tudi pri ostalih poklicih v gostinstvu in hotelirstvu. Kako pa...
04 / 2019
Sous vide počasno kuhanje v vakuumu
Tehnika kuhanje živil v vakuumsko zaprti vrečki, pri nizki temperaturi in dlje časa, bolj znana kot »sous vide« (splošno uveljavljen francoski izraz, ki v prevodu pomeni pod vakuumom), se je v gostinstvu pojavila pred približno 50 leti. Danes predstavlja del sodobne kuhinje in jo uporabljajo tako...
Za profesionalce Pregled vseh člankov

Novičke

Bodite med prvimi obveščeni o aktualnih dogodkih,
tečajih, novostih iz sveta kulinarike ...

Prijava uspešna

Soglašam, da podjetje UMAMI d.o.o., vpisane podatke uporabi za
namene obveščanja o novostih in posebnih ponudbah.